São Paulo – A Log Commercial Properties, que atua no mercado de galpões logísticos, segue vendo um cenário favorável para o e-commerce brasileiro e para o seu segmento, já que o boom das vendas online durante a pandemia de coronavírus é um dos principais fatores que está impulsionando o setor e dá fôlego para um ambicioso plano de expansão da empresa para os próximos anos. Até 2024, a companhia deve quase dobrar de tamanho após acelerar seus planos, com previsão de elevar em 1,5 milhão de metros quadrados (m²) a sua área bruta locável (ABL), investindo R$ 2,6 bilhões. Antes, a previsão era entregar 1 milhão de m² de ABL no período.
Segundo a Log, os possíveis impactos negativos na demanda diante da escalada da inflação e dos juros preocupam, mas está preparada para uma Selicde 7,5% no fim do ano – expectativa dos economistas ouvidos pelo do Banco Central – e para a possibilidade de um ambiente macroeconômico mais adverso.
“Se a Selic ficar nessa faixa não é o ideal, poderia ficar perto da meta da inflação, mas, se mantivermos essa faixa durante anos, vai destravar investimentos para a economia. A maior preocupação é onde a Selic vai parar”, disse o diretor presidente da companhia, Sergio Fischer, em entrevista à Agência CMA.. “Mas estamos otimistas, se o cenário se mantiver dentro das projeções, ainda dá para seguir com os investimentos e entregar uma rentabilidade muito grande”, completou o executivo.
No caso de um cenário mais pessimista, a empresa afirma ainda que pode vender ativos. “No segundo trimestre, vendemos o ativo BTS Extrema por R$ 272,7 milhões para o fundo de investimento imobiliário BM II, podemos considerar a venda de outros ativos ou aumentar a alavancagem e reciclar ativos.”
A companhia já está se desfazendo de unidades no segmento de strip malls (shoppings a céu aberto), com apenas duas unidades atualmente, e 99% do seu portfólio é composto por galpões logísticos. Em junho, a companhia tinha 415 mil m² de ABL, sendo 84% no e-commerce e 92% fora do eixo RJ-SP.
Recentemente, também entregou a primeira fase de um galpão industrial para uma subsidiária da Arcellor Mital, em Betim (MG), com 11 mil m² e retorno de 11,6% sobre o custo. O projeto pode chegar a 40 mil m2.
“70% a 80% dos nossos galpões são modulares, condomínios logísticos, e os outros 30% são contratos BTS (built to suit), feitos para o cliente de acordo com o que ele pede, geralmente de longo prazo. Nós entramos com o investimento e vendemos o projeto finalizado”, explicou.
Atualmente, a Log diz obter uma média de 12% de retorno anual por meio de um modelo de negócio verticalizado, em que controla o ciclo completo do imóvel, desde a identificação e compra de terrenos, desenvolvimento dos projetos e serviços de locação e administração dos galpões. “Temos a verticalização completa, com custo de construção é mais baixo, 20% mais barato que a concorrência, com modelo construtivo próprio, o que nos garante um retorno considerável”.
Apesar de ter 33,55% do seu controle nas mãos da Família Menin, que também controla a MRV, as empresas não têm nenhuma sinergia operacional, segundo Fischer.
Segundo o executivo, a maior parte dos contratos – hoje são 220 contratos ativos, com vacância de 2% -, é atrelada ao Indice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), por que dá uma visibilidade de longo prazo aos clientes, favorecendo um baixo nível de inadimplência, que atualmente, está em 0,2% nos últimos dois meses. “É um recorde, quase não temos inadimplência, e temos uma carteira de clientes formada por grandes empresas, incluindo as principais plataformas de e-commerce, graças ao bom relacionamento que mantemos.”
De acordo com o presidente da empresa, com o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) rodando acima de 30% nos últimos dois meses, a companhia não tem conseguido repassar tudo aos contratos ainda atrelados a esse índice, que são de longo prazo, mas tem feito negociações, convertendo para o IPCA.
“Mas o IGP-M tem precificado o setor de galpões no Brasil e, com isso, os aumentos têm sido consideráveis. No segundo trimestre, com o preço que era cobrado numa área locada em 2020, conseguimos faturar mais de 10% a mais, com o repasse de IPCA e IGP-M, em nível nacional”, disse o diretor.
ACELERAÇÃO DO CRESCIMENTO
Devido à demanda aquecida do varejo eletrônico, recentemente, a empresa revisou a meta de entregar 1 milhão de m² de área bruta locável (ABL) até o fim de 2024, para 1,5 milhão de m², sendo que atualmente possui 1,8 milhão de m² de ABL. “Neste ciclo de investimentos de cinco anos, vamos investir R$ 2,6 bilhões, com caixa, dívida e, eventualmente, venda de imóveis. Temos obras em todas as regiões do Brasil ao longo de 40 cidades e 18 estados que atuamos. Entramos no Norte este ano, em Belém, mas temos perspectiva de crescer em todas as regiões.”
A demanda dos projetos acompanha o crescimento do consumo e do comércio eletrônico e, por isso, a empresa aumentou sua diversificação geográfica nos últimos anos.
Entre as empresas que alugam seus galpões estão grandes varejistas que possuem vendas online e que têm conseguido manter boas taxas de crescimento das vendas este ano mesmo com o boom já visto desde o ano passado. É o caso do Magazine Luiza, que está apostando na sua infraestrutura logística, a Via e a Americanas, além de empresas como Raia Drogasil, Pague Menos, Avon, Mondelez, Toyota, Pepsico, Suzano, etc.
BAIXA ALAVANCAGEM
Em junho, a relação entre a dívida líquida sobre o patrimônio líquido da empresa era de 1,1% e a alavancagem (dívida sobre o ebitda), de 0,3 vez, com R$ 900 milhões em caixa e endividamento de R$ 924,7 milhões em empréstimos, financiamentos e debêntures. A companhia disse que pretende manter a política de pagar o mínimo de 25% de dividendos que é definida pelo Novo Mercado para não prejudicar seus investimentos.
Devido ao cenário desfavorável para o mercado de ações, a empresa não considera acessar o mercado de ações para obter recursos via follow-on no momento, por exemplo. “Hoje o nosso papel [LOGG3] está sofrendo assim como o mercado de ações, então, uma oferta de ações agora está fora de cogitação. Sempre consideramos isso, afinal, nosso setor é de capital intensivo. Mas no valor que papel está hoje e nos próximos meses, não consideramos.”
A companhia também avalia possíveis impactos da reforma tributária, mas considera que os pontos que mais afetariam o seu setor foram retirados do texto, que tratavam da tributação de fundos imobiliários e da tributação de holding. “O parecer atual é neutro para a companhia, porque a taxação de dividendos vai impactar todo mundo. Tínhamos uma preocupação com taxação de fundos imobiliários, temos o CP Log, que seria impactado, mas ficou fora. Mas ainda é difícil prever.”
Edição: Danielle Fonseca (daniele.fonseca@cma.com.br)
