São Paulo, SP – A Fitch Ratings divulgou hoje sua análise sobre o setor de shopping centers no país. De acordo com a agência de risco, a elevada cobrança de aluguel deve consolidar a recuperação das companhias brasileiras ao longo de 2022, contribuindo para aumentar a
geração de fluxo de caixa e reduzir a alavancagem para níveis pré-pandêmicos.
“O setor brasileiro de shopping centers tem apresentado uma rápida recuperação, após dois anos de performance mais fraca devido à pandemia de coronavírus, e as vendas dos locatários ultrapassaram os patamares de 2019 desde o quarto trimestre de 2021”, explica a Fitch.
No primeiro trimestre de 2022, as vendas dos locatários da Aliansce Sonae, da BR Malls, da Iguatemi e da Multiplan ultrapassaram o patamar do primeiro trimestre de 2019 em 5% a 15%. No primeiro trimestre de 2022, a média do custo de ocupação reportado pela carteira da Fitch foi de 14%, ligeiramente acima da média histórica de 12%.
Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), com base em levantamento do Índice Cielo de Varejo em Shopping Centers (ICVS-Abrasce), o setor de shopping centers registrou a 13 alta mensal consecutiva ao atingir uma elevação de 81,5% em abril, na comparação com o mesmo mês do ano passado. Em termos reais, quando descontada a inflação, o crescimento foi de 61,8%. Apenas nos quatro primeiros meses de 2022, o comércio dos shoppings acumula uma recuperação de 45,1% em relação ao primeiro quadrimestre de 2021.
Do ponto de vista regional, destaca a Abrasce, a região Sudeste cresceu acima da média nacional, com uma ampliação de 114,1% nas vendas. Em abril, todas as demais regiões também tiveram crescimentos expressivos: Centro-Oeste (71,2%), Nordeste (68,3%), Sul (49,6%) e Norte (43,5%). Fortemente impactado pelo cenário macroeconômico, em especial pela inflação, o ticket médio de abril em lojas de shoppings fechou em R$ 124,46, o que representa uma redução de 12,24% quando comparado aos R$ 140,22 do mesmo mês de 2021.
A análise mostra que as operadoras de shopping centers têm conseguido reduzir os descontos nos aluguéis concedidos durante a pandemia e ajustar os aluguéis. A inflação de dois dígitos no Brasil tem contribuído para maiores ajustes no aluguel, ao mesmo tempo em que possui um efeito limitado nos custos, uma vez que o setor opera com uma baixa estrutura de custos e margens de Ebitda próximas a 70%. Os contratos de aluguel são indexados pelo IGP-M ou IPCA, que estão acumulados em 55% e 20%, respectivamente, desde janeiro de 2020.
A receita líquida ultrapassou os níveis de 2019 desde o terceiro trimestre de 2021 para os emissores avaliados pela Fitch. As companhias entregaram fortes resultados no primeiro trimestre de 2022, com a receita líquida excedendo o primeiro trimestre de 2019 em uma média de 28% excluindo efeito da linearização para a Aliansce Sonae, a BR Malls, a Iguatemi e a Multiplan, apoiada pela receita de aluguel, que representa entre 70% e 80% das receitas totais. A receita de estacionamento, que representa entre 15% e 20% da receita consolidada, ainda está levemente abaixo de 2019.
A Fitch projeta maior geração de Ebitda em 2022 ante 2019, ou pelo menos no mesmo patamar, para a Aliansce Sonae, a BR Malls, a Iguatemi e a Multiplan. O cenário-base da Fitch incorpora manutenção de elevadas taxas de ocupação, ao redor de 95%, e inadimplência líquida gerenciável, abaixo de 5%.
Apesar do aumento do serviço da dívida, a cobertura de juros deve permanecer forte para a carteira de shopping centers da Fitch. Para 2022, a Fitch projeta índice de Ebitda/despesa financeira líquida acima de 2,5 vezes. A atual taxa básica de juros no Brasil é de 13,25%, frente a 2% em dezembro de 2020. Os emissores do setor seguem com forte acesso a linhas de crédito de longo prazo no mercado de capital doméstico e os ratings são suportados pela elevada liquidez e flexibilidade financeira das empresas, com relevante volume de ativos desonerados.
A recuperação da geração de fluxo de caixa resultará na redução da alavancagem em 2022. A Fitch projeta dívida líquida/Ebitda próximo a ou abaixo de 3,0 vezes para a carteira da Fitch em 2022, em linha com os níveis históricos. A alavancagem líquida da BR Malls, da Iguatemi e da Multiplan excedeu temporariamente o gatilho de rebaixamento dos ratings, de 3,5 vezes, durante 2020 e/ou 2021, enquanto a alavancagem líquida da Aliansce Sonae permaneceu abaixo de 2,0 vezes.
Sobre Investimentos e M&As, a agência vê uma retomada, após dois anos de baixa atividade. Enquanto novos ciclos de projetos greenfield não são anunciados, os emissores estão gradualmente retornando com o pipeline de expansões e aquisições, e devem aumentar investimentos em tecnologia digital. Excluindo aquisições, a Fitch projeta que os investimentos totalizarão R$ 1,3 bilhão em 2022.
Por fim, a análise lembra que os acionistas da Aliansce Sonae e da BR Malls aprovaram a combinação de negócios das empresas, o que criará a maior operadora de shopping centers brasileira. A transação ainda está pendente da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), e inclui um pagamento de R$ 1,25 bilhão pela Aliansce Sonae, além de troca de ações.
