São Paulo – A recuperação da economia brasileira, mesmo que tímida, aliado a queda na taxa de juros, mais a concorrência no setor, formam um cenário positivo para tomadores de financiamento imobiliário, em meio a um segmento dominado pela Caixa Econômica Federal.
Em 2019, foram aplicados R$ 78,7 bilhões de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) para a aquisição e construção de imóveis, alta de 37,1% em relação ao ano anterior, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
“Tivemos um crescimento significativo em 2019, na nossa melhor previsão, considerando bancos e players, a expectativa é de crescimento da ordem de 31% no mercado em que a gente mais atua em 2020. Ano passado tivemos a previsão de crescer 31%, mas foi até maior, na ordem de 31,1%”, explicou a presidente da entidade, Cristina Portella.
Para o analista da Mirae Asset, Pedro Galdi, com o cenário de inflação e juros baixos o pessoal começou a fazer conta se vale ou não vale o financiamento.
“Se for para pagar aluguel pago financiamento. Então a tendência é aumentar bastante a carteira (bancos) se permanecer nesse cenário. A Caixa vai lançar financiamento securitizado que vai ter prestação fixa pelo tempo que durar o contrato. Isso vai mexer no mercado. O financiamento lá fora é assim, com parcela fixa do começo ao final, os bancos terão que se adaptar”, explicou Galdi.
Por outro lado, a presidente da Abecip ressalta que a redução dos juros nos financiamentos imobiliários pode cair, mas em ritmo menor do que ocorreu recentemente. “Mesmo que a taxa Selic volte a cair, o piso dos bancos tende a ser entre 6,5% a 6,70%, ligeiramente abaixo dos 7% praticado pela maioria dos bancos hoje”.
A afirmação tanto é verdade que o presidente do Bradesco, Octavio Lazari, explicou durante teleconferência dos resultados do quarto trimestre de 2019 que a taxa de juros chegou num patamar bastante adequado para o financiamento imobiliário.
“Daqui para frente ela [taxa] é muito marginal, já que o espaço da instituição no imobiliário é 0,5% a 0,6% ao ano (aa). “Não temos controle da regulação, alíquota de imposto, taxa de juros. Não temos ação sobre isso. Queremos trabalhar nossas agências para o crédito”.
CONCORRÊNCIA
Sobre a competição de financiamentos com os bancos públicos, Lazari, do Bradesco, explicou que os bancos privados já ultrapassaram os públicos no quesito financiamentos. “Isso é uma diretriz desse novo governo. Estamos fazendo o nosso papel”.
A Caixa, que sempre teve dominância nesse mercado, começa a ver maior concorrência da iniciativa privada por esse tipo de produto. De acordo com o analista da Austin Rating, Luis Miguel Santacreu, houve retração desse setor até o final de 2018, mas no início de 2019 teve uma retomada tímida e já percebe interesse dos bancos em aumentar exposição.
“Isso aconteceria por conta da retomada do PIB e do setor imobiliário. Os bancos entram nesse setor porque é uma operação que envolve a garantia do imóvel, mas a Caixa vai ter sempre peso porque ela assume os mutuários e colabora na compra do imóvel a prazo”, diz Santacreu.
Tanto é verdade que a briga nesse setor tem se acirrado que a agência de classificação de risco Moody’s disse que a disciplina de risco e os novos padrões de governança são fundamentais para sustentar o perfil financeiro da Caixa, assim como sua expertise em financiamento habitacional.
“A Caixa deve manter posição dominante. O crédito pode mexer no mercado. Não sei se pode ter portabilidade desse financiamento, se puder ter, a Caixa vai chacoalhar os bancos”, analisou o analista da Mirae Asset.
Para Santacreu, a Caixa viu que os bancos privados estão se mexendo e resolveu fazer o mesmo. “Se a Caixa estivesse parada e os demais atuantes, poderia perder terreno. A Caixa tem linhas importantes, fixadas no IPCA”.
Segundo a Moody’s, ao focar em áreas como o financiamento imobiliário, a Caixa poderá adotar políticas de subscrição mais eficazes, reforçando o gerenciamento de riscos e melhorando os modelos de precificação.
Além disso, a agência de risco ressalta que às várias mudanças positivas de crédito em sua estrutura e padrões de governança para reduzir a influência política e aumentar a transparência só terá eficácia ao longo do tempo, à medida que o desempenho financeiro da Caixa se tornar mais previsível.
Outro banco estatal a se mexer para o mercado imobiliário foi o Banco do Brasil, que em dezembro do ano passado aderiu à linha de crédito imobiliário indexada pelo Indice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
A nova modalidade tem como foco o público com renda a partir de R$ 10 mil, financiamento para imóveis residenciais, taxa de 3,45% ao ano (mais IPCA), prazo máximo de financiamento de 15 anos e financiamento de até 70% do valor do bem.
Na virada do ano foi a vez do Santander. O banco aumentou o limite do financiamento de até 90% do valor do imóvel residencial na modalidade de parcelas atualizadas pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Com isso, o interessado poderá desembolsar uma entrada menor no caso 10% do valor total.
Antes, a carta de crédito do Santander cobria 80% do valor do imóvel residencial. Os imóveis podem ser parcelados em até 420 meses, ou 35 anos, e a taxa mínima de juros pode chegar a 7,99% aa, mais a Taxa Referencial (TR). As condições são válidas para a aquisição de unidades a partir de R$ 90 mil.
Por fim, Galdi afirma que não só o modelo tradicional de imóvel imobiliário terá disputa. A economia retomando e o emprego abrem perspectiva para o segmento de home equity, onde se tem a garantia do imóvel.
“Os bancos estão muito seletivos. Tem gente pessoa física que está com o nome sujo e não consegue pagar o banco. Mas se oferece uma modalidade que tenha garantia, para o banco é bom. Se a pessoa não pagar, o banco vai lá e toma a casa dele”.
