São Paulo, SP – A Genial Investimentos divulgou um relatório sobre as perspectivas para o setor imobiliário em 2023, que nos últimos três anos teve crescimento, contando com aumento expressivo do número de lançamentos e da demanda por imóveis. Parte deste movimento se deveu à queda na taxa de juros, que estava em um nível historicamente
baixo em 2019 e atingiu a mínima histórica de 2% em 2020.
“O período de pujança parece ter chegado ao fim, ou ao menos a um recesso. Este é o cenário de curto prazo que esperamos para as incorporadoras de média/alta renda, que
são as mais afetadas pela manutenção de uma taxa de juros elevada. Nossas projeções indicam um cenário em que a taxa de juros real se mantém em 7,5% por, no mínimo, três anos e inclui aumento da taxa Selic para 14,5% ainda em 2023. A taxa de juros acima de dois dígitos por quatro anos seguidos é um péssimo sinal para o affordability dos imóveis”, explicou a corretora.
Segundo a Genial, o movimento de desaceleração já tem se confirmado com a diminuição de lançamentos e queda na velocidade de vendas, levando as incorporadoras a “trabalhar[em] o estoque”. Em 2023, a queda no número de lançamentos deve chegar a 10%
“Com um estoque mais farto, demanda menor e crédito mais caro, em algum momento, poderemos ver uma redução no preço dos imóveis em uma tentativa de evitar o carrego de
estoque nos balanços das incorporadoras. Por ora, uma queda nos preços ainda não é o cenário base do mercado, que tem trabalhado com projeções macroeconômicas mais otimistas que as nossas. Assim, esperamos que, no caso de concretização do nosso cenário macroeconômico, ainda há espaço para uma queda nos preços das ações de incorporadoras de média/alta renda, especialmente as mais alavancadas”, salientou a Genial.
Entre as apostas da corretora para 2023, está a incorporadora Cyrela, com preço-alvo de R$ 19,00, implicando em um upside de 48,9% no preço de fechamento de 4 de janeiro de
2023.
“A ação negocia a 6,2x P/E 2023E e a um P/BV de 0,8x, que consideramos muito descontados para uma companhia que tem mais poder de adaptação do mercado, com endividamento muito confortável, próximo a zero e demonstra resiliência tanto em margens quanto em velocidade de vendas, apesar do cenário desfavorável e do maior volume de lançamentos”, analisa a corretora.
Mesmo não sendo a ação com os múltiplos mais descontados do setor, a ação deve ter uma boa relação de risco-retorno devido à sua segurança (provavelmente a aposta mais segura entre as construtoras de alta renda) e retorno atrativo. A companhia consegue atuar desde produtos voltados a baixa renda quanto em produtos luxuosos.
“Nem sempre ela consegue atuar da forma mais eficiente, mas usualmente sua performance é boa. Esta capacidade de atuar em vários segmentos e cidades permite à Cyrela evitar ou diminuir os impactos dos ciclos econômicos. As unidades econômicas representam 23% do VGV total em construção, enquanto o seu landbank de produtos econômicos representa apenas 4% do landbank total da Cyrela”, concluiu a Genial.
Sobre a Eztec, a corretora afirmou que, à primeira vista, a companhia parece bem similar a Cyrela, mas olhando mais a fundo as principais diferenças são um landbank regionalmente concentrado, desaceleração da velocidade de vendas junto com queda nas margens, dependência na locação ou venda de um único projeto comercial e volume de estoque pronto alto.
“Em um cenário de melhoria da economia, a Eztec tem tudo para que todos os problemas citados sejam insignificantes, mas na realidade, esperamos um ano conturbado e de dificuldades para novos lançamentos, recuperação de margens e de velocidade de vendas. Nossa perspectiva para não é ruim, mas sem a venda da Esther Towers, que ainda está em construção e deve ter um custo total de R$ 1 bilhão, acreditamos que o upside das ações no cenário macro de 2023 é limitado e por isso preferimos outros nomes no setor”, explicou a corretora, que também destacou em seu relatório as companhias Mitre, Trisul e Helbor Moura Dubeux.
