São Paulo – A MRV anunciou projeções para a Resia, negócio de aluguel de imóveis da companhia nos Estados Unidos. A MRV estima lucro líquido de US$ 273 milhões entre 2022-24 e de US$ 2,8 bilhões entre 2028 e 2030 para a operação, além de um plano de crescimento que busca atingir em 2030 a construção e venda anuais de 12 mil unidades no país.
A MRV atribui a estimativa à demanda ainda mais forte por imóveis para locação, em especial no sul do país, no chamado Sun Belt, devido à atual dinâmica de aumento de juros e pressão inflacionária nos Estados Unidos. A Resia desenvolve empreendimentos para a locação destinados “à classe trabalhadora, nos estados da Florida, Texas e Georgia.”
“A alta demanda aliada à escassez de imóveis destinados à locação, permite um aumento expressivo no valor do aluguel, que reforça ainda mais o momento positivo para os projetos de multifamily. Essa dinâmica se reflete no alto Yield on Cost dos projetos que, com os baixos níveis de Cap Rate atuais, garantem uma Margem Bruta significativamente mais alta que a prevista nos estudos de viabilidade dos empreendimentos, como pode ser observado no histórico de vendas de propriedades da Resia após sua incorporação pela MRV&Co, em janeiro de 2020”, explica a companhia, em fato relevante enviado ontem à noite à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A companhia totaliza US$ 652,9 milhões em vendas de 2020 a 2022, margem bruta de 34%, yield on cost de 6,9% e cap rate de 4,4%.
Para a capitalização dos empreendimentos, a Resia já conta com parceiros para os Preferred Equities e Joint Ventures, que vêm participando dos projetos atuais. Trata-se de um mercado maduro e já estabelecido nos Estados Unidos, que continuará a ser acessado para viabilizar o crescimento da companhia.
Para a capitalização dos empreendimentos, a MRV disse que a Resia já conta com parceiros para os “Preferred Equities” e “Joint Ventures”, que vêm participando dos projetos atuais. “Trata-se de um mercado maduro e já estabelecido nos Estados Unidos, que continuará a ser acessado para viabilizar o crescimento da companhia”, diz a empresa.
Em relação ao financiamento do crescimento da operação Resia, a MRV afirma que “dado o cenário macroeconômico norte americano atual, que impactou negativamente o mercado de capitais, a capitalização da Resia no nível da holding, através de um possível processo de Private Equity, está suspensa e será retomada em um cenário macro mais favorável, o que impulsionará ainda mais o crescimento da Resia e resultará na antecipação do plano apresentado.”
O processo de Private Equity contou com um grande engajamento por parte dos investidores norte americanos que demonstraram interesse pela companhia e, uma vez que já a conhecem mais profundamente, podem se tornar potenciais parceiros em um momento mais propício a retomada desse processo, ou mesmo se juntarem às alternativas atuais de Preferred Equity ou uma Joint Venture nos projetos.
Com isso, o crescimento da operação norte americana, nesse momento, se dará com a mesma estrutura de capital que a companhia já vem adotando para os empreendimentos, contando com equity no nível dos projetos, aliado ao financiamento à construção, explicou a companhia.
Para os projetos padrão da Resia, a MRV prevê obter margem bruta de 30%, yield on cost de 7%, cap rate de 5% e TIR alavancada de 60%. A estrutura de financiamento de um projeto padrão é composta por 65% de dívida sênior, 20% LP equity e 15% Resia equity.
ANÁLISE
O Bradesco BBI considerou um pouco negativa a falta de um investidor privado para o projeto, pois considera que remove temporariamente a possibilidade de definir a avaliação da Resia, que foi um gatilho positivo muito esperado para a ação da MRV (MRVE3).
Por outro lado, o novo plano de negócios da Resia está em linha com as principais premissas atualmente do seu modelo de avaliação da companhia ou seja, 5,5 mil unidades/ano construídas em 2025-2027 e vendidas com margem de 30% (7% YoC e 5% cap rate) , o que não deve resultar em nenhuma revisão significativa de suas estimativas, que inclui R$ 10 proveniente de Resia para o preço-alvo de R$ 17,0 e que ainda não considera as projeções anunciadas para 2027.
“Esse fluxo de notícias negativo nos EUA combinado com um 3T22 potencialmente pouco inspirador pode atrapalhar o bom momento da ação, mas ainda vemos a assimetria de valor da MRV como uma das mais atraentes entre as construtoras, combinando o valor potencial da Resia com algum upside decente para nossas estimativas conservadoras para a MRV margens no Brasil, sob as novas regras do programa Casa Verde Amarela”, escreveram os analistas do BBI, em relatório com recomendação de compra para MRVE3.
Às 15h10 (horário de Brasília), o papel da MRV recuava 7,17%, a R$ 11,52, e era uma das maiores quedas do Ibovespa, que estava estável.
