São Paulo – A expectativa de que a taxa básica de juros (Selic) continue baixa por um bom tempo – após ter sido cortada pela nona vez seguida na semana passada, para a mínima histórica de 2,0% – deve beneficiar o setor imobiliário e potencializar o movimento de saída de investimentos em renda fixa, mantendo os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) como uma boa opção mesmo com a crise causada pelo coronavírus. Neste cenário, a estimativa é que o setor ultrapasse 1 milhão de investidores no curto prazo, depois de ter encerrado junho com mais de 900 mil, a maioria deles pessoas físicas.
O número de investidores nos FIIs já cresceu mais de quatro vezes só neste ano, quando comparado a dezembro de 2019, e alguns tipos de fundos se destacam como preferidos de especialistas no momento. É o caso dos fundos de galpões logísticos, que têm se beneficiado do crescimento do e-commerce, dos fundos de recebíveis imobiliários, que investem em ativos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e dos fundos de fundos (FOFs), que investem em outros fundos.
“Os FIIs estão se recuperando até mais rápido do que o previsto do impacto da pandemia. Investidores vão precisar diversificar com o rendimento da renda fixa caindo e os FIIs podem ser o primeiro passo para quem quer entrar na renda variável”, avalia o CEO da Integral BREI-Brazilian Real Estate Investments, especializada na estruturação e gestão de fundos, Vitor Bidetti. Para ele, os FIIs oferecem um pouco mais de segurança, entre outros motivos, por estarem atrelados a um ativo físico, como um imóvel, e terem liquidez.
Segundo Bidetti, o marco de 1 milhão de investidores pode ser superado ainda este ano e o segmento deve ainda ganhar participação na indústria de fundos brasileira. “No Brasil, os FIIs possuem patrimônio de cerca de R$ 160 bilhões e fatia de apenas cerca de 3% da indústria, mas podem chegar a 10% no médio e longo prazo, caso os juros permaneçam baixos por um período prolongado”, disse.
O diretor executivo da Ourinvest Real Estate, Rossano Nonino, lembra que o setor vinha em uma crescente de popularidade e desempenho em 2019, quando se deparou com o surgimento da pandemia e sofreu impacto negativo principalmente em março. No entanto, já vem se recuperando. “O IFIX bateu sua máxima histórica no final do ano passado. Agora, a expectativa é de uma recuperação gradual mais lenta. Estimo que até o final do ano que vem deve recuperar o nível de antes da crise”, disse.
O IFIX é o índice que representa a performance dos FIIs listados na B3, que chegam a 265 fundos, de acordo com dados da B3 até maio. No ano, até o final de julho, o IFIX acumula queda de 14,53% em função do susto trazido pela covid-19. A trajetória é semelhante a do Ibovespa, principal índice acionário da B3, que acumula queda de 11% no mesmo período.
Para o economista da Órama Investimentos e professor do Ibmec, Alexandre Espírito Santo, o momento pode ser até mais favorável para apostar nos FIIs do que na Bolsa. “Existem fundos muito interessantes e bem geridos. Neste momento, até prefiro fundos, não compro Bolsa a 105 mil pontos”, disse, vendo o Ibovespa como um pouco caro neste patamar em meio um cenário ainda de incerteza.
TIPOS DE FUNDOS
Entre os tipos de fundo existentes, “a bola da vez” têm sido os fundos ligados de galpões logísticos, que crescem com o aumento de compras online em meio à pandemia. A Log Commercial Properties, empresa que atua no segmento de condomínios logísticos e faz parte do grupo MRV, por exemplo, fez em dezembro de 2019 o oferta pública inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) de um fundo imobiliário, o LOG CP (LGCP11), no qual vendeu 25% de três complexos logísticos e levantou R$ 165 milhões.
Nos planos do fundo está a realização de novas ofertas (follow-ons) no médio e curto prazo, com aumento do portfólio. “Dentro da LOG já temos um portfólio de galpões que tendemos a migrar para o fundo aos poucos. Temos 10 complexos diferentes que podemos colocar no fundo e já passamos pelo pior da crise”, garante o CEO da Log, Sergio Fischer. O CEO afirma que alguns clientes pediram renegociações de contrato de aluguéis em abril e maio, mas elas já foram concluídas e não estão impactando o desempenho do fundo.
Os especialistas ainda destacam os fundos voltados para papéis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), mais semelhantes à renda fixa. Para Nonino da Ourinvest, o medo de inadimplência acabou não se confirmando e esses fundos tendem a se valorizar, também na esteira do crescimento do crédito imobiliário e dos juros baixos. Os fundos de fundos (FOFs), que trazem maior diversificação para investidores, aos investir em outros fundos, também são citados como boas alternativas.
Já em relação às lajes corporativas, há dúvidas sobre mudanças com o aumento de “home office”. No entanto, Nonino acredita que a tendência de “home office” não acabará com os escritórios, com trabalhadores voltando gradualmente e a necessidade de maior espaço entre mesas. Além disso, as carteiras desses fundos têm foco principalmente em imóveis de alta qualidade (triple A), que seriam menos impactados pela crise.
Os fundos de shopping centers, por sua vez, foram os mais atingidos pela pandemia e devem demorar mais para se recuperar. Bidetti, da Integral BREI, porém, acredita que ainda podem ser boas opções pensando em um investimento de médio e longo prazo, e quando ligados a empreendimento classe A.
Ainda há espaço no mercado para outros modelos de fundos. A Luggo, startup da MRV lançou o LUGG11 também no final do ano passado, no segmento imobiliário residencial, administrando a locação de condomínios. Segundo o CFO da Luggo, Ricardo Paixão, embora a pandemia tenha elevado um pouco a vacância de um dos quatro empreendimentos do fundo, localizado na área universitária da cidade de Campinas, ela não preocupa, com o fundo pagando dividendos acima do previsto a cotistas e vendo aumento da demanda.
A previsão é fazer um follow-on até meados do ano que vem e dobrar de tamanhos nos próximos quatro a cinco anos. Atualmente, monitoram sete empreendimentos em construção, no montante de cerca de R$ 330 milhões.
